Как купить квартиру: пошаговая инструкция

Покупка квартиры - архисложное дело, без помощи профессионалов здесь не обойтись. Оптимальное решение - разделить процесс на последовательные шаги. Тогда все этапы сделки покажутся если не совсем простыми, то, по крайней мере, преодолимыми...

Шаг первый: определяем бюджет на покупку квартиры
На первый взгляд тут все просто: каждый человек отлично знает, сколько денег у него в кармане. Но не будем спешить. Финансов может оказаться… значительно больше, чем казалось сначала: надо лишь вспомнить об ипотеке. Вопреки распространенному убеждению кризис вовсе не поставил точку на кредитовании. Да, в долг банки дают меньше (причем более скромные суммы и под высокий процент), но говорить о том, что ипотеки больше не существует, было бы преувеличением. Расчеты показывают, что 40-летний мужчина с весьма средней по сегодняшним меркам зарплатой в 40 тыс. руб. в месяц может получить кредит примерно 1,5 млн. руб. Деньги, конечно, довольно скромные — квартиру на них не купишь. Но и эта сумма заметно расширяет возможность выбора.
Потенциальный покупатель должен помнить о том, что часть денег уйдет на сопутствующие расходы, еще какую-то сумму хорошо бы оставить на последующий ремонт. Вполне вероятно, что продавец в ходе сделки вдруг решит повысить цену, — такие явления, конечно, были более свойственны растущему рынку года два назад, но и сегодня полностью исключать их возможность нельзя.
Таким образом, сделку лучше не планировать впритык, определенную долю средств хорошо бы оставить на случай непредвиденных обстоятельств.

Шаг второй: определяем, какую квартиру хотим
Понятно, что покупательские предпочтения формируются в зависимости от имеющихся в наличии средств. Однако определенная свобода маневра есть всегда. Например, за 5-6 млн руб. сегодня можно купить хорошую однокомнатную квартиру в центре. За эти же деньги реально приобрести двушку, но уже в классическом спальном районе, то есть на расстоянии четырех-пяти станций метро от Кольцевой линии. Возможно, удастся найти по такой цене и трехкомнатную квартиру, но только малогабаритную, с окнами, выходящими на МКАД. Решайте, что нужно именно вам…
Задача прицениться на первый взгляд, кажется, очень простой: квартир продают множество, во всех объявлениях указана стоимость объектов.
Желание сэкономить свои кровные понятно и объяснимо, поэтому новичок на рынке недвижимости обязательно будет ориентироваться на минимальные цены. Но, как предупреждают специалисты, большинства из этих привлекательных предложений просто не существует в природе — на запрос вам, скорее всего, ответят, что данная квартира уже продана, снята с продажи и т. п. В таком случае резонен вопрос: а зачем авторы подобных объявлений вообще их дают? Ответ простой: покупатель по такой рекламе позвонит, а риэлтор рассматривает этот контакт как определенный шанс для себя. Ведь клиенту можно предложить и другую квартиру — разумеется, по цене на порядок выше.
Итак, потенциальному покупателю нужно иметь в виду, что разобраться в рынке, понять, что почем здесь продают, — дело вовсе не такое простое. 

Шаг третий: ищем нужную квартиру
Этот этап был, пожалуй, самым сложным во времена быстрорастущего рынка: на каждую продававшуюся квартиру претендовали четыре-пять покупателей. Сегодня все гораздо спокойнее. Но совсем расслабляться, полагая себя королем рынка, приобретателю недвижимости тоже не стоит. Дело в том, что при всем изобилии предложения покупатели остановятся на наиболее привлекательных вариантах. И хотя в целом на рынке может царить застой, самое качественное и дешевое жилье обязательно будет пользоваться спросом.
У проблемы есть еще один аспект. Московские вторичные квартиры бывают двух видов — свободные и альтернативные. В первом случае продавец действительно хочет получить деньги. Во втором — сразу же купить себе новое жилье. Альтернативщики составляют на рынке большинство, но партнеры они неудобные: на словах соглашаясь продать, постоянно тянут время — им ведь нужно успеть подобрать квартиру себе (она, кстати, тоже может оказаться альтернативной, и цепочка станет разматываться еще дальше). Так что не исключено, что у самого лучшего предложения весьма туманные перспективы выхода на сделку.
И все-таки как искать? Лучше всего поручить этот процесс грамотному специалисту, имеющему источники информации, закрытые для простых смертных (всевозможные базы данных), а также опыт, позволяющий замечать подозрительные варианты.
Однако поручать что-то профессионалу — не значит слепо ему доверяться. Можно и нужно периодически самостоятельно просматривать объявления в прессе и Интернете — вдруг вам попадется заманчивое предложение, ускользнувшее от внимания агента. 

Шаг четвертый: проверяем квартиру
Рынок недвижимости в России имеет свои особенности. В других странах государственная регистрация прав на недвижимость осуществляется по так называемой системе Торренса. Ее суть сводится к тому, что запись в государственный реестр имеет абсолютную силу. Лицо, чье право собственности занесено в соответствующую базу данных, становится собственником. Никакие иски третьих лиц, обманутых бывших владельцев ему не страшны. У нас все иначе. В истории купленной вами квартиры лет 15 назад могло быть какое-то темное пятно, связанное с нарушением закона. Если это так, не исключена вероятность потери недвижимости. Даже постановка вопроса о том, что существует некий срок, по истечении которого покупатель квартиры может считать, что ему уже ничего не угрожает, представляется некорректной. Да, можно говорить о том, что через несколько лет риски радикально снижаются, но абсолютно нулевыми они не станут никогда. Существуют примеры, когда квартиры отбирали на основании событий, происшедших в начале 80-х. Вдумайтесь: тогда еще была другая страна, не существовало никакого рынка недвижимости! К сегодняшнему дню квартира уже несколько раз перепродана, нынешние ее владельцы к тем событиям не имеют вообще никакого отношения, но это их никак не спасает.
Проверять юридическую чистоту квартиры нужно тщательнейшим образом. Особое внимание следует уделить детям, которых в начале 90-х гг. исключали из числа собственников при приватизации. По нынешним законам эти лица (уже давно достигшие совершеннолетия) могут опротестовать сделку в суде. Известны истории о том, как людей снимали с регистрационного учета по причине смерти (тогда как «покойник» преспокойно жил где-нибудь в деревне в соседней области) или в то время, пока они находились в заключении.
В общем, проверяем все очень тщательно — и тоже с привлечением специалистов. 

Шаг пятый: договариваемся
Строго говоря, это не следующий шаг, а процесс, идущий параллельно с проверкой. Необходимо обсудить с продавцом все детали, связанные с предстоящей сделкой. Нужно договориться о цене — проще говоря, поторговаться. Хотя здесь важно соблюсти меру: выбирая квартиру, вы, скорее всего, остановитесь на не самом дорогом варианте, и попытки существенно сбить цену могут привести к тому, что продавец решит поискать более здравомыслящего покупателя.
В процессе переговоров сторонам предстоит прояснить еще массу важных моментов. Помимо цены это сумма платежа по авансовому соглашению и срок действия данного соглашения, дата заключения будущего договора купли-продажи и возможные отклонения от этой даты. Также следует договориться по условиям государственной регистрации договора, форме и порядку расчетов, ответственности продавца и покупателя в случае срыва сделки по тем или иным причинам и еще очень-очень многим вопросам.
Самые обидные ошибки, связанные с материальным ущербом, возникают из-за того, что покупатель в силу своей неопытности может просто не обратить внимание на очень важные нюансы. 

Шаг шестой: сделка
Этот этап зафиксирован в законах, соответственно, сторонам надлежит только исполнить предписанное. К сделке необходимо подготовить документы, удостоверяющие личности участников, правоустанавливающие документы на квартиру, а также единый жилищный документ, который получают в управляющей зданием компании. В отдельных случаях могут потребоваться и другие бумаги, например разрешение органов опеки (если в числе собственников продаваемой квартиры есть несовершеннолетние), согласие супруга (и) покупателя и продавца и т. п.
Договор купли-продажи можно заверить у нотариуса или составить в простой письменной форме (которая на поверку оказывается не такой уж простой, и поэтому составление документа лучше получить юристу).
Как провести расчеты? Это вопрос, который закон никак не регламентирует, и потому участникам сделки следует решить его самостоятельно. Способов существует несколько, но самый распространенный — через депозитную банковскую ячейку. Ее арендуют на полтора месяца. Покупателю, заложившему туда деньги, доступ блокируют на весь срок, кроме двух последних дней. Продавец может забрать деньги в любой момент, но только если предъявит зарегистрированный договор купли-продажи квартиры. 

Шаг седьмой и последний
На данном этапе совершается физическая передача квартиры. При этом подписывают передаточный акт. Суть документа сводится к тому, что покупатель получил квартиру в нормальном техническом состоянии и претензий у него нет.
Простой пример: прорвало водопроводную трубу, в результате чего оказались залитыми и сама квартира, и соседи снизу. Если такое произошло до подписания передаточного акта, виноват продавец: в этот период он еще контролировал данное недвижимое имущество. Если же авария случилась после передачи, все проблемы ложатся на нового собственника.

Если Вам необходима квалифицированная и профессиональная помощь, связанная с покупкой недвижимости, звоните: 8-985-413-79-86



Страница "Как купить квартиру: пошаговая инструкция" обновлена 20.11.2009.